Når (nesten) alt er forbudt!

Strandsonen har et helt spesielt vern i Norge. Det har flere årsaker, foruten å ta vare på flora, fauna og kulturmiljø er det et mål at allmenheten i størst mulig grad skal sikres tilgang til strandsonen. Ikke bare ved sjøen, men også i innlandet og på fjellet. Retten til fri ferdsel i det som defineres som utmark og tilgang til sjø og vann står sterkt i Norge, og sterkere enn i mange andre land. Dette medfører at det som oftest er store begrensninger for en hytteeier eller grunneier å få utnyttet en tomt som ligger i strandsonen.

De strenge reglene gjelder for all bygging i strandsonen – det være seg sjøbod, naust, badehus, strandhus. Kjært barn har mange navn. Det finnes likevel mange finurlige distinksjoner og praksis kan være ulik fra kommune til kommune. Hvis du skal bygge er det lurt å søke bistand fra noen som kjenner regelverk og praksis godt. Helst så tidlig som mulig. Det er mye enklere (og rimeligere) å starte en byggesak riktig, enn å få en skakkjørt byggesak inn på rett spor.

Plan- og bygningsloven: Byggegrensen

Vernet av strandsonen (med hensyn til bygging) er i dag gitt med et byggeforbud i plan- og bygningsloven § 1-8. Med strandsonen menes ikke lenger bare det godt kjente 100-meters beltet langs sjøen. Bestemmelsen (som fikk sin nåværende ordlyd i mars 2019) gir i tillegg kommunene hjemmel til å trekke en byggegrense som kan variere i avstand fra sjøen, den gjelder også i et 100- meters belte fra vassdrag og gir også kommunene hjemmel til å trekke en særskilt byggegrense knyttet til vassdrag. Reglene som gjelder i strandsonen ved sjøen og ved vassdrag er ikke like, men i denne artikkelen forholder vi oss til reglene i strandsonen mot sjøen fordi disse i praksis er de strengeste. For å finne ut hva som gjelder på din eiendom må du sjekke det kommunale plankartet hvor byggegrensen vil være markert. Er det ikke fastsatt noen særskilt byggegrense av kommunen er det 100-metersgrensen  som gjelder.

Hva gjelder byggeforbudet overfor?

Byggeforbudet i strandsonen gjelder alle tiltak, og alle former for deling og endring av eiendomsgrensene. Det gjelder terrenginngrep og alle tiltak knyttet til bygninger eller andre konstruksjoner, herunder både riving, oppføring og endring av eksisterende. Dette innebærer i praksis at forbudet vil være altomfattende hva gjelder bygging av både sjøboder, naust, strandhus eller andre ekstra bygg.

Plankartet og planbestemmelsene i kommunen definerer hva som er tillatt og ikke på din eiendom. Det kan være gitt bestemmelser om alt fra størrelsen på enkeltbygg, antallet bygg, størrelse på terrasseplattinger, begrensning på totalt bebygget areal, høyder på bygg osv.

Dispensasjon må til for å bygge i strandsonen

Dispensasjoner er noe man ofte hører om i byggesaker. En dispensasjon vil si at man får lov til noe som egentlig ikke er lovlig. For eksempel bygge større enn hva grensene i planen sier, eller bygge i byggeforbudssonen. Det er strenge vilkår for å få dispensasjon, og som følge av saksbehandlingsreglene (som vi ikke går inn på her) er man avhengig av at både kommunen og fylkesmannen mener at vilkårene er oppfylt. For å få dispensasjon må man søke om det og gi en begrunnelse for at man skal få dispensasjon. Forvaltningen skal bare gi dispensasjon dersom det er søkt om dette. Mangler dispensasjonssøknad når det kreves skal søknaden avvises.

Det er to hovedvilkår for at en dispensasjon kan gis. For det første må ikke bestemmelsene det dispenseres fra bli vesentlig tilsidesatt. I strandsonen må de hensyn som ligger bak byggeforbudet ikke bli vesentlig tilsidesatt. I tillegg, og dette er kanskje det vanskeligste å oppfylle, må fordelene være klart større enn ulempene ved tiltaket. Dette vilkåret er nytt med gjeldende plan- og bygningslov og innebærer en innstramming i forhold til praktiseringen av dispensasjoner under plan- og bygningsloven fra 1985. Fordelene må være klart større enn ulempene. Det er altså ikke en alminnelig interesseavveining, men et krav om en kvalifisert interesseovervekt. Videre er det kun fordelene for det aktuelle formålet som er relevante. Altså den fordel tiltaket har for strandsonen og formålet med strandsonen. Fordeler for den som søker er ikke relevant.

Selv om dette høres svært vanskelig ut finnes det en rekke eksempler på at dispensasjoner gis og at det er riktig å gi. Typiske eksempler kan være der hvor man søker om å rive flere bygg/konstruksjoner og bygge kun ett nytt slik at summen av inngrep i området blir mindre, eller at søknaden i tillegg til tiltaket man ønsker innebærer en forpliktelse til å tilrettelegge for bedre tilgang for allmennheten ellers på eiendommen.

Det gjelder derfor å være kreativ å ha et øye for hva som kan være en fordel for allmennheten og de øvrige hensyn som gjør seg gjeldende i strandsonen om en ønsker å få bygget noe selv.

Vær klar over og klar på hva du ønsker å bygge

Byggeforbudet i strandsonen innebærer ikke bare at det i utgangspunktet ikke er tillatt med nye bygg, men også en bruksendring er ulovlig.

Et tiltak er kun tillatt til det bruk og det formål som er beskrevet i søknad og godkjenning. Det er derfor for enkelt å tenke slik noen gjør, at bare man har fått tillatelse til noe så kan man gjøre endringer senere til den bruk eller den størrelse man egentlig ønsker.

Det kan synes enkelt å tilpasse prosjektet til hva kommunen vil tillate/gi dispensasjon til, men en skal da være oppmerksom på at dette i praksis vil være bindende også for fremtiden. Ikke sjelden brukes det at man har gjort slike tilpasninger for å få godkjennelse som en direkte begrunnelse for ikke å tillate senere endringer.

I denne forbindelse kan noe så enkelt som hva bygget er angitt som i søknaden – hvilket navn en har satt på bygget – få betydning. Det er forskjell på hvordan et badehus og et båthus brukes, et strandhus er igjen noe annet. Eksempelvis vil man tillate en dusj i et badehus og ikke i et båthus.

Et illustrerende eksempel er en sak som gjaldt et kombinert båt-, badehus og selskapslokale. Her fikk kommunen medhold i retten om at dusj i en etasje og fastmonterte kokeplater i en kjøkkeninnredning måtte fjernes. Dusj i annen etasje og bruk av løse kokeplater var helt greit, romløsningen det samme, slik at dusjen kunne fungere som et omkledningsrom.

Grunnlaget for saken var at det fantes beskrivelser i byggesaken om at båtopplag skulle skje i første etasje med selskapslokale om sommeren og annen etasje skulle være badehus. En dusj i første etasje innebar derfor etter kommunens og domstolens oppfatning en bruksendring som kommunen kunne nekte selv om det i realiteten ikke innebar noen annen praktisk bruk av bygget.

Ytterligere illustrerende er at i samme nabolag ble det også bygget et strandhus og fordi det i denne søknaden ble brukt betegnelsen strandhus (og ikke bade- eller båthus) kunne man ha dusj og kjøkken hvor man ønsket i bygget og sågar benytte det til varig opphold.

Tilsvarende type diskusjoner finner man mange av rundt om i landet. Skal man unngå dette må man være svært presis og nøyaktig i beskrivelsen av hva man vil bygge. Ikke bare fysiske mål, men også den bruk av bygget man ønsker. Alternativet er ofte en langvarig konflikt med kommunen som det erfaringsmessig både er vanskelig og dyrt å vinne frem i.

Be alltid om en forhåndskonferanse

Be om forhåndskonferanse, ha dialog med kommunen og unngå oppmerksomhet. Dersom du ønsker å bygge i strandsonen så er det lurt å kreve en forhåndskonferanse med kommunen. Hensikten med dette er at du som søker skal kunne legge frem dine planer og få en første tilbakemelding og en dialog med kommunen med hensyn til om du kan regne med å få dine planer godkjent eller ikke.

Erfaringsmessig kan en god dialog med kommunen med hensyn til hva du vil søke om få betydning for om tiltaket vil tillates eller ikke (såfremt det ikke uansett er klart at det ligger innenfor regelverket). Dette gjelder især dersom du er avhengig av en dispensasjon.

Fordelen med en slik forhåndskonferanse er ikke bare at du kan være forberedt på hvilke krav kommunen kan komme til å stille og hvilke tilpasninger kommunen ønsker, men i praksis også at kommunen er forberedt på søknaden og innholdet i denne. Dette kan i mange tilfeller være en forutsetning for til slutt å få den gjennom. Det er mye enklere å spille på lag med kommunen enn motsatt.

I den forbindelse er det også en fordel å holde en lav profil. Det er kun kommunen som kan tillate tiltaket og det er derfor sjelden noe å tjene på naboers og mediers søkelys på søknaden før du har snakket med kommunen. Sterkt søkelys på en søknad, om det er fra media, naboer eller andre, gjør ting ofte litt vanskeligere og kommunen ønsker ofte å vise seg fra sin mest restriktive side. Dette stiller seg raskt annerledes dersom kommunen allerede har ytret seg positivt.

Dette leder inn på viktigheten av å få et godt og riktig referat fra forhåndskonferansen. Kommunen er pliktig å føre referat og du bør passe på at alt du ønsker skal være med i referatet virkelig er det. Selv om en forhåndskonferanse ikke er bindende er du et godt stykke videre dersom kommunen i referatet har gitt signal om at et tiltak vil bli tillatt på visse vilkår, og forhold som ikke står i referatet kan kommunen erfaringsmessig mye enklere gå tilbake på senere.

Det er enklere med tillatelse enn tilgivelse

Det er ikke enklere å få tilgivelse enn tillatelse – og det blir dessuten ofte dyrt å forsøke. Et utsagn en ofte hører i byggesaker er at det er enklere å få tilgivelse enn tillatelse, og et spørsmål kan være om det er bedre å bygge først, eller bygge større eller noe annet enn man har fått tillatelse til, og heller søke tillatelse i ettertid. For den type saker vi her snakker om, bygging i strandsonen, er nok svaret på det spørsmålet et klart nei.
Det har nok til dels vært slik tidligere, at de kunne være enklere å få en etterfølgende tillatelse (tilgivelse) til noe man ikke ville fått tillatelse til på forhånd. Slik er det ikke nå.

Vi vil advare mot å gå frem slik og spesielt i strandsonen eller andre områder med bygge- og deleforbud. Myndighetene har siden gjeldende plan- og bygningslov kom for drøye 10 år siden strammet inn både regelverket og praksis med hensyn til de som tar seg til rette. Erfaringen er at kommunene er mye flinkere til å følge opp ulovligheter og har blitt mye strengere i sin praktisering og holdning overfor tvilstilfellene. Dette må jo sies å være en god ting og fører til at de som følger reglene kommer best ut av det og ikke motsatt.

En skal dog være klar over at den strengere praktiseringen krever mer av deg som søker. Det er ikke rom for såkalt god tro på dette området. Vi har eksempler på personer som har handlet i god tro etter en tillatelse, men hvor det i ettertid (gjerne etter søkelys fra media eller andre) viser seg at kommunen mener at tillatelsen hadde et annet innhold. Slike saker har også vært behandlet i domstolene og da til kommunens fordel. Resultatet er en kostnadskrevende prosess og ikke minst endring av det som allerede er ferdig bygget. Vær derfor nøye med å følge den tillatelsen du har fått, søk råd dersom du er i tvil og søk å avklar eventuell tvil med kommunen før du bygger.